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No. Rôle: TAL-2026-03161
No. 2026TALREFO/00275
du 9 juin 2026
Audience publique extraordinaire des référés du mardi, 9 juin 2026, tenue par Nous Maria FARIA ALVES, vice-présidente au tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant comme juge des référés, en remplacement de la présidente du tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, assistée de la greffière assumée Carole STARCK.
DANS LA CAUSE
E N T R E
élisant domicile en l’étude de Maître Stéphane BOHR, avocat, demeurant à Luxembourg,
parties demanderesses comparant par Maître Stéphane BOHR, avocat, demeurant à Luxembourg,
E T
EN PRESENCE DE
partie défenderesse sub 1) comparant par Maître Christiane GABBANA, avocat, demeurant à Luxembourg,
partie défenderesse sub2) défaillante.
F A I T S :
A l’appel de la cause à l’audience publique des référés ordinaires du mardi matin,
26 mai 2026, Maître Stéphane BOHR donna lecture de l’assignation ci-avant transcrite et exposa ses moyens.
Maître Christiane GABBANA fut entendue en ses explications.
Le syndicat des copropriétaires de la « ENSEIGNE1.) » ne comparut pas à l’audience.
Sur ce, le juge prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique extraordinaire des référés de ce jour l’
O R D O N N A N C E
qui suit:
Faits
La société de droit français SOCIETE1.) (ci-après, la « SOCIETE1.) »), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) (ci-après, les « consorts GROUPE1.) ») et PERSONNE4.) sont des copropriétaires de l’immeuble dénommé « ADRESSE5.) », sis à L-ADRESSE2.) (ci-après, l’ « immeuble »).
PERSONNE4.) est notamment propriétaire d’un atelier et d’un garage situés au rez-de-chaussée de l’immeuble.
A l’automne 2024, le fils de cette dernière a sollicité auprès de tous les copropriétaires l’autorisation de faire procéder à une modification du cadastre vertical afin (i) de rectifier l’inscription au cadastre d’un couloir du rez-de-chaussée, situé entre l’atelier et le garage de PERSONNE4.), qui y figure erronément comme partie commune alors qu’il s’agit d’une partie privative et (ii) de changer l’affectation de l’atelier en studio.
Les copropriétaires ont signé une convention en date du 13 février 2025 (ci-après, la « Convention »), qui a donné mandat au fils de PERSONNE4.)K de procéder aux changements cadastraux.
Une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires a été convoquée en date du 1er avril 2025 afin d’acter l’accord des copropriétaires (ci-après, l’ « SOCIETE5.) »).
Les 18 août et 10 septembre 2025, PERSONNE4.) a présenté une autorisation de bâtier auprès de la SOCIETE6.) et le 29 octobre 2025, une autorisation pour la transformation et le changement d’affectation en logement d’une partie du rez-de-chaussée de l’immeuble lui a été délivrée (ci-après, l’ « autorisation de bâtir »).
Procédure
Par exploit d’huissier de justice du 7 avril 2026, la SOCIETE1.) et les consorts GROUPE1.) ont fait donner assignation à PERSONNE4.) et au syndicat des copropriétaires de la « ENSEIGNE1.) » (ci-après, le « SYNDICAT ») à comparaître devant le président du tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant comme juge des référés, pour voir, au visa de l’article 933, alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile, condamner PERSONNE4.) à cesser immédiatement tous travaux au sein des parties communes de l’immeuble et la condamner à remettre en pristin état les parties communes du bâtiment par l’enlèvement de la porte privative, la fermeture selon les règles de l’art des ouvertures illégalement créées et des travaux entrepris sur la chaudière de la copropriété, dans un délai de trois mois à partir de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous peine d’une astreinte, non plafonnée, de 2.000.- euros par jour de retard. Elle base sa demande d’astreinte sur l’article 940 du Nouveau Code de procédure civile.
Aux termes de leur assignation, les parties demanderesses réclament la condamnation de PERSONNE4.) à payer à chacune d’elles une indemnité de procédure d’un montant de 3.000.- euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, ainsi que la condamnation de PERSONNE4.) à tous les frais et dépens de l’instance, avec distraction au profit de l’avocat à la Cour concluant qui la demande, affirmant en avoir fait l’avance, et l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant toutes voies de recours, sans caution, sur minute et avant enregistrement.
Elles demandent également à voir déclarer commune et opposable au SYNDICAT la décision à intervenir.
A l’audience de plaidoiries du 26 mai 2026, elles ont augmenté leur prédite demande de remise en prestin état des parties communes, en ajoutant le retrait des installations d’eau chaude et froide et le retrait des nouvelles évacuations d’eau et des nouvelles installations d’électricité.
Moyens des parties
Les parties demanderesses exposent que, suite à l’affichage du dépôt du dossier de demande d’autorisation de bâtir sur la porte de l’immeuble, les consorts GROUPE1.) ont consulté ledit dossier et ont pu découvrir qu’en plus de solliciter un changement d’affectation de l’atelier, le dossier comprenant des plans des travaux projetés, dont la création d’une porte-fenêtre sur la façade arrière de l’immeuble, donnant de plain-pied sur le jardin commun. Malgré le fait qu’ils auraient formé opposition auprès de la SOCIETE6.), l’autorisation de bâtir aurait été accordée le 29 octobre 2025 et affichée sur l’immeuble le 12 janvier 2026. Les parties demanderesses expliquent avoir, le lendemain de cet affichage, envoyé une mise en demeure à PERSONNE4.) pour s’opposer à la réalisation des travaux. Malgré cela, les travaux auraient débuté le 26 janvier 2026 et, dans le cadre de ces travaux, la façade arrière de l’immeuble aurait été percée afin de transformer une fenêtre existante en porte vers l’extérieur, de multiples percements du plafond auraient été réalisés dans le local commun où se situe la chaudière et des transformations auraient été apportées aux ouvertures au rez-de-chaussée relevant du lot de la partie défenderesse mais ayant éventuellement des incidences sur les parties communes et les lots voisins. Elles précisent que les atteintes à la façade de l’immeuble ont fait l’objet d’un constat d’huissier du 27 janvier 2026.
Les parties demanderesses font valoir qu’il résulte de la lecture combinée des articles 16 point b) et 17 point b) de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis (ci-après, la « Loi de 1975 ») et de l’article 22 du règlement général de copropriété de l’immeuble en copropriété que pour pouvoir effectuer des travaux soit aux parties communes, soit aux parties privatives lorsqu’ils affectent l’aspect extérieur de l’immeuble, l’auteur des travaux doit requérir l’accord préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. Elles précisent que la façade et le mur extérieur de l’immeuble constituent des parties communes dans la mesure où ils font partie du gros-œuvre du bâtiment, conformément à l’article 3 de la Loi de 1975 et à l’article 22 du règlement général de copropriété.
Elles font valoir que PERSONNE4.) n’a jamais obtenu d’accord de l’assemblée générale des copropriétaires à cet effet et qu’à défaut d’une décision d’autorisation prise par un vote en assemblée générale, les travaux litigieux constituent un trouble manifestement illicite en ce qu’ils portent atteinte à un droit incontestable légitime et protégé par la loi. Il y aurait lieu par la remise en prestin demandée de mettre un terme à l’irrégularité flagrante afin de replacer les parties dans la situation telle qu’elle existait avant la voie de fait opérée par PERSONNE4.).
En réponse aux développements adverses, elle conteste l’interprétation de la Convention qui est faite par la partie adverse et indique que dans tous les cas, il fallait une autorisation de l’assemblée générale pour procéder aux travaux litigieux. Or, une autorisation de changer le cadastre vertical ne saurait comporter un blanc-seing ni pour modifier la façade de l’immeuble, ni pour percer les murs dans des communs, ni pour toucher aux arrivées d’eau et d’électricité. Elles contestent que l’accord pour le changement d’affectation de l’atelier comporte implicitement celle des travaux litigieux.
Elles s’opposent au sursis demandé par la partie adverse à titre subsidiaire, arguant que PERSONNE4.) tente de régulariser ex-post un acte illicite.
Elles insistent sur la nécessité d’une astreinte qui devrait être suffisamment élevée et sans plafond afin d’avoir un effet contraignant et d’éviter que PERSONNE4.) préfère payer l’astreinte plutôt que de s’exécuter.
PERSONNE4.) se rapporte à prudence de justice en ce qui concerne la recevabilité de l’assignation en la forme.
Elle explique avoir demandé l’autorisation des autres copropriétaires afin de transformer l’atelier avec un petit couloir, se trouvant entre son garage et l’atelier, en espace habitable et qu’elle a obtenu ladite autorisation.
Elle se fonde sur une clause de la Convention autorisant la « modification de l’affectation de l’atelier en studio », ainsi que sur un extrait du procès-verbal de l’SOCIETE5.) précisant que cette modification doit être réalisée conformément à l’autorisation à obtenir auprès de la SOCIETE6.). Elle en déduit que l’autorisation donnée par l’SOCIETE5.) de modifier l’affectation de l’atelier inclurait, de manière explicite ou, à tout le moins, implicite, celle de réaliser les travaux autorisés par la SOCIETE6.).
Selon elle, les autres copropriétaires ne pouvaient ignorer que de tels travaux seraient nécessaires pour transformer l’atelier en espace habitable, notamment en raison des raccordements requis à l’eau et à l’électricité. Elle soutient également que les copropriétaires avaient connaissance de la configuration des lieux, le plan leur ayant été communiqué dès le départ.
Elle reconnaît toutefois que les copropriétaires ne disposaient pas des plans détaillés des travaux de transformation soumis à la SOCIETE6.), ceux-ci n’étant pas encore disponibles à la date de l’SOCIETE5.).
En ce qui concerne l’ouverture d’une porte-fenêtre vers le jardin, elle fait valoir que dans la phase d’approbation de son dossier, la SOCIETE6.) a consulté le Centre d’Incendie et de Secours (CIS), qui a exigé une voie d’évacuation sur la partie arrière du terrain. Elle conteste avoir ajouté cette porte-fenêtre pour avoir un accès privilégié au jardin.
Elle indique ne jamais avoir eu l’intention de violer une obligation légale et avoir réagi promptement aux réclamations adverses en contactant le syndic afin de convoquer une nouvelle assemblée générale. Ce dernier n’aurait toutefois pas réagi à ses demandes.
Elle conclut à l’irrecevabilité de la demande et subsidiairement, elle demande qu’il soit sursis à statuer en attendant une décision en référé sur sa demande introduite par assignation du 22 mai 2026 et qui tend à voir convoquer une nouvelle assemblée générale des copropriétaires afin de statuer sur les points en litige. Elle soutient qu’une ratification a posteriori des travaux litigieux serait toujours possible.
À titre encore plus subsidiaire, elle sollicite que le délai pour effectuer les travaux de remise en état soit fixé à six mois, compte tenu de la proximité des congés collectifs et du fait que les travaux réalisés ont déjà nécessité une durée de quatre mois.
Elle s’oppose par ailleurs à la fixation d’une astreinte et, à titre subsidiaire, en demande la réduction du montant ainsi que son plafonnement.
Elle conteste en outre la demande adverse tendant à l’octroi d’une indemnité de procédure. De son côté, elle sollicite l’allocation d’une indemnité de procédure d’un montant de 3.000 euros, ainsi que la condamnation de la partie adverse aux frais et dépens de l’instance
Appréciation
- Quant à la recevabilité en la forme
PERSONNE4.) se rapporte à prudence de justice en ce qui concerne la recevabilité de l’assignation en la forme.
S’il est exact que le fait pour une partie de se rapporter à prudence de justice équivaut à une contestation, il n’en reste pas moins qu’une contestation non autrement étayée est à écarter, étant donné qu’il n’appartient pas au juge de suppléer la carence des parties au litige et de rechercher lui-même les moyens juridiques qui auraient pu se trouver à la base de leurs conclusions.
Il en découle qu’à défaut de contestation précise, le moyen est à rejeter.
- Quant au bien-fondé de la demande principale
Les parties demanderesses agissent principalement sur la base de l’article 933, alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile, qui dispose que « [l]e président, ou le juge qui le remplace, peut toujours prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».
Il y a deux cas d’ouverture distincts à cette action, à savoir s’il y a lieu de prévenir un dommage imminent et, ensuite, en cas de trouble manifestement illicite.
Le dommage imminent est la voie de fait dont les circonstances font admettre qu’elle est sur le point de se produire et qu’il faut prévenir par des mesures appropriées. Le trouble manifestement illicite est la voie de fait qui s’est déjà produite et qu’il s’agit de faire cesser le plus souvent par une mesure de remise en état.
En l’espèce, les parties demanderesses reprochent à PERSONNE4.) de commettre un trouble manifestement illicite en ayant réalisé des travaux sur les parties communes et des travaux de modification de l’extérieur de l’immeuble en copropriété sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.
Le trouble manifestement illicite est, au sens de l’article 933, alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile, toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il procède de la méconnaissance d’un droit, d’un titre ou, corrélativement d’une interdiction les protégeant. Le trouble consiste dans un acte ou une abstention s’inscrivant en méconnaissance de l’ordre juridique établi, qu’il faut, d’une part, faire cesser pour être inadmissible en tant que constituant une illicéité grossière. Il s’agit, d’autre part, de préserver ou de rétablir un statu quo avant l’intervention du juge du fond (Cour d’appel, 18 mars 2020, Pas. 39, p. 632 ; Cour d’appel, 16 décembre 2015, Pas. 37, p. 828 ; Cour d’appel, 2 décembre 2015, Pas. 37, p. 811).
Les mesures réclamées sur base de l’alinéa 1er de l’article 933 du Nouveau Code de procédure civile ne sont pas subordonnées à la preuve de l’urgence, les conditions ayant trait à l’imminence du dommage et au caractère manifestement illicite du trouble se suffisant à elles-mêmes dans la mesure où il est toujours pressant de prévenir pareil dommage et de mettre un terme à l’illicéité manifeste (Cour d’appel, 21 janvier 1997, Pas. 30, p. 247).
L’exigence d’un trouble manifestement illicite implique qu’il doit sauter aux yeux que le comportement du défendeur est contraire à la morale, à la loi, au règlement, à la convention ; si tel n’est pas le cas, le trouble sera peut-être illicite, mais il ne le sera pas manifestement et ne suffira dès lors pas à justifier le prononcé d’une mesure de remise en état (Pierre ESTOUP : La pratique des procédures rapides, Editions Litec 1990, n° 88).
Etant par essence le juge de l’évident et de l’incontestable, le juge des référés ne pourra faire droit à la prétention du demandeur que si les moyens invoqués par le défendeur pour s’opposer à la demande sont manifestement vains et dénués de tout fondement.
Dans cet ordre d’idées, il a également été considéré que l’article 933, alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile permet au juge des référés de fonder sa décision sur une situation de fait ou de droit qui n’est ou ne peut être sérieusement contestée (Cour d’appel, 26 juin 1985, Pas. 26, p. 354).
Il y a dès lors lieu de vérifier si, conformément aux principes ci-avant énoncés, les parties demanderesses peuvent se prévaloir d’un trouble manifestement illicite.
Il est constant en cause et il résulte des éléments du dossier que PERSONNE4.) a fait procéder à des travaux d’aménagement de l’atelier au rez-de-chaussée afin de le transformer en studio habitable et qu’à cette occasion, elle a fait transformer une fenêtre en porte-fenêtre dans le mur extérieure arrière de l’immeuble donnant sur le jardin commun, qu’elle a entrepris des travaux de percement du plafond en vue de raccordements dans le local de la chaudière, qu’elle a mis en place des raccordements afin de desservir le studio en eau chaude et froide, qu’elle a mis en place de nouvelles évacuations d’eau et des nouvelles installations électriques.
La façade, respectivement le mur extérieur de l’immeuble constituent des parties communes dans la mesure où ils font partie du gros-œuvre du bâtiment, conformément à l’article 3, alinéa 2 de la Loi de 1975 et à l’article 5.1 du règlement général de copropriété versé en cause, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté et la transformation d’une fenêtre en porte-fenêtre affecte l’aspect extérieur de l’immeuble. Pareillement, l’article 5.1 liste parmi les parties communes, le local de la chaufferie avec l’installation de chauffage. Cet article liste également comme communes les canalisations et les conduites collectrices pour l’eau, l’électricité, le gaz, le tout à l’égout sauf toutefois les parties de ces canalisations et conduites servant à l’usage exclusif d’une partie privative et plus spécialement toutes conduites particulières depuis et y compris les compteurs individuels. Les percements aux fins de raccordements aux canalisations communes et les raccordements aux réseaux communs (eau, électricité, chauffage, évacuations) implique donc des travaux sur des parties communes, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté.
Il résulte ensuite d’une lecture combinée des articles 16, point b) et 26 de la Loi de 1975 que pour pouvoir effectuer des travaux soit aux parties communes, soit aux parties privatives lorsqu’ils affectent l’aspect extérieur de l’immeuble, l’auteur des travaux, qu’il s’agisse d’un copropriétaire ou d’un locataire, nécessite l’accord préalable de l’assemblée générale.
Un copropriétaire ne peut donc effectuer ou faire effectuer des travaux sur les parties communes qu’à la condition d’y avoir été préalablement autorisé par une décision explicite de l’assemblée générale des copropriétaires ; il est indifférent à cet égard que les travaux consistent en un aménagement normal des parties communes, qu’ils ne portent pas atteinte à la solidité ou à la destination de l’immeuble et qu’ils ne retissent pas l’usage des parties communes. Ce n’est pas au propriétaire d’évaluer si les travaux qu’il entend réaliser doivent être autorisés ou non. S’agissant des parties communes ou des éléments d’équipement commun, le copropriétaire entend réaliser des travaux sur des éléments se trouvant en indivision entre tous les copropriétaires (Georges KRIEGER, La copropriété, Editions Portalis, 2018, n° 401, p. 535).
Cette règle légale est d’ailleurs reprise et confirmée en l’espèce par les stipulations du règlement général de copropriété, et plus précisément par l’article 22 de celui-ci, qui reprend les termes de l’article 16, b) de la Loi de 1975.
L’article 14, alinéa 1er de la Loi de 1975 pose le principe que « [l]es décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ». Cette disposition instaure l’assemblée générale des copropriétaires comme mode ordinaire de prise de décision du syndicat.
Le même article prévoit en son alinéa 2 des cas dans lesquels les copropriétaires sont exceptionnellement autorisés à prendre une décision par voie de consultation écrite. Le texte en question est libellé comme suit : « Néanmoins, les décisions relatives à l’entretien et la réfection des parties communes, même s’il s’agit du remplacement d’un élément hors état de servir par une installation plus perfectionnée, peuvent être prises hors assemblée par voie de consultation écrite, à condition que le syndic ait soumis tous les éléments d´appréciation nécessaires et notamment le coût des travaux […] ».
Il faut en conclure que, sauf dans les cas d’exception expressément prévus à l’article 14, alinéa 2 précité, toute décision prise en dehors d’une assemblée générale par les copropriétaires est irrégulière.
En ce sens, il a d’ailleurs été jugé que « [l]e pouvoir de l’assemblée générale [des copropriétaires] est exclusif. Une convention signée par chacun des copropriétaires ne saurait être substituée à une délibération majoritaire » (Cass. fr. 3e civ., 23 octobre 1979, JCP, éd. N, 1980. pratique 7715, p. 533 ; Cour d’appel, 11 juin 2008, n° 32327 du rôle ; TAL, 30 novembre 2016, n° 152684 du rôle).
Dans un arrêt récent, la Cour de cassation française a d’ailleurs précisé que même dans une copropriété de deux copropriétaires, l’autorisation donnée à l’un d’eux pour réaliser des travaux ne peut résulter que d’une assemblée générale, et non d’un simple accord écrit, ni a fortiori d’un accord verbal (Cass. fr., 3e civ., 19 novembre 2020, n° 18-24.022).
Un éventuel accord implicite ou une éventuelle autorisation administrative d’effectuer les travaux ne sauraient dispenser un copropriétaire de requérir l’accord préalable de l’assemblée générale des copropriétaires légalement imposée (Cour d’appel, 20 mai 2026, numéro CAL-2024-00446 du rôle, arrêt n° 52/26 – VII – REF).
En l’occurrence, l’exception de l’article 14, alinéa 2 n’a pas vocation à s’appliquer, eu égard à la nature des travaux réalisés par PERSONNE4.). Ceux-ci ne sauraient en effet être qualifiés de travaux d’entretien ou de réfection des parties communes.
Les travaux litigieux réalisés par PERSONNE4.) nécessitaient donc une autorisation préalable explicite de l’assemblée générale des copropriétaires.
Par conséquent, la Convention dont se prévaut PERSONNE4.), qui au demeurant ne contient pas d’autorisation explicite des travaux litigieux, ne saurait valoir autorisation de procéder à ces travaux.
PERSONNE4.) se prévaut de l’existence d’une autorisation donnée par les copropriétaires lors de l’SOCIETE5.).
Le procès-verbal de l’SOCIETE5.) contient une résolution n° 2 intitulée « Discussion et vote relatifs à l’établissement d’un cadastre vertical modification, mandat donné à M. PERSONNE5.) » qui prévoit ce qui suit :
« Il est donné mandat à Monsieur PERSONNE5.), représentant de Madame PERSONNE4.), afin de procéder à l’ensemble des démarches nécessaires à la modification du cadastre vertical de l’immeuble, conformément aux dispositions de la loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis, ainsi qu’à la réglementation en vigueur relative à la division cadastrale.
La modification portera spécifiquement sur l’intégration, au rez-de-chaussée, de la partie commune attenante à l’atelier et au garage de Madame PERSONNE4.), actuellement non intégrée, comme partie privative appartenant à Madame PERSONNE4.), dans un lot unique regroupant ladite partie adjacente et l’atelier.
Il est également décidé de modifier la destination de cet ensemble (partie adjacente + atelier) en studio à usage d’habitation, sous réserve de l’obtention préalable de l’autorisation de bâtir délivrée par la SOCIETE6.), conformément au règlement sur les bâtisses et au Plan d’Aménagement Général (PAG).
En conséquence, un nouveau tableau des millièmes sera établi par un professionnel agréé afin de refléter les modifications apportées à la consistance des lots.
Après son établissement, ce tableau devra être approuvé à l’unanimité par l’ensemble des copropriétaires, conformément aux dispositions légales en vigueur et notamment à l’article 15 de la loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis.
À la suite de cette approbation, Monsieur PERSONNE5.), représentant Madame PERSONNE4.), sera chargé de désigner un notaire, en accord avec le syndicat des copropriétaires, afin de :
- procéder à la modification de l’acte de base pour y intégrer la nouvelle répartition des quotes-parts des parties communes ;
- formaliser ces changements dans un acte authentique ;
- déposer l’acte modifié auprès de l’Administration de l’enregistrement, des domaines et de la TVA, conformément aux obligations légales.
L’ensemble des frais liés à cette modification sera pris en charge exclusivement par Madame PERSONNE4.).
Monsieur PERSONNE5.), représentant Madame PERSONNE4.), est mandaté par les copropriétaires pour assurer le suivi de l’ensemble de ces démarches, tant auprès de l’Administration du Cadastre et de la Topographie (ACT), qu’auprès de la SOCIETE6.) dans le cadre de la procédure de changement d’affectation. ».
Cette résolution donne ainsi mandat à PERSONNE5.) pour effectuer des démarches administratives et cadastrales, obtenir les autorisations nécessaires, faire établir un nouveau tableau des millièmes soumis à approbation des copropriétaires, modifier l’acte de base devant notaire et assurer le suivi auprès des administrations.
Cette résolution ne contient toutefois pas d’autorisation explicite de réaliser des travaux sur les parties communes ou sur l’aspect extérieur de l’immeuble.
Les copropriétaires auraient d’ailleurs difficilement pu voter sur une telle autorisation sans connaître précisément les travaux qui allaient être réalisés, en particulier l’ouverture de la porte-fenêtre donnant sur l’extérieur, qui selon les propres dires de PERSONNE4.) n’a été envisagée qu’après le dépôt de la demande d’autorisation de bâtir.
L’absence d’autorisation des travaux litigieux est donc incontestable.
A défaut d’une décision d’autorisation prise par un vote en assemblée générale, les travaux litigieux constituent un trouble manifestement illicite justifiant l’intervention du juge des référés sur base de l’article 933, alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile.
Le juge des référés qui a constaté un trouble manifestement illicite se doit d’y mettre fin par une mesure propre à faire cesser le trouble, de sorte qu’il ne saurait être sursis à statuer en faveur d’une ratification future hypothétique des travaux litigieux.
La demande subsidiaire de surséance à statuer est partant à rejeter.
Il y a dès lors lieu de faire droit à la demande de la SOCIETE1.) et des consorts GROUPE1.), en ordonnant à l’auteur du trouble, PERSONNE4.), de remettre en pristin état les parties communes de l’immeuble, par l’enlèvement de la porte privative installée, la fermeture, dans les règles de l’art, des ouvertures illégalement créées, la remise en état des aménagement réalisés dans le local de la chaudière de la copropriété, le retrait des nouvelles installations d’eau chaude et froide, le retrait des nouvelles évacuations d’eau et le retrait des installations électriques ajoutées.
Quant au délai à impartir à PERSONNE4.) pour se conformer à la condamnation qui sera prononcée à son encontre, le magistrat saisi, qui dispose en la matière d’un pouvoir discrétionnaire, décide, au vu de la nature et de l’ampleur des travaux de remise en état à réaliser et de l’approche de la période estivale, de lui accorder un délai de six mois.
En ce qui concerne l’astreinte sollicitée par les parties demanderesses, il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 940 du Nouveau Code de procédure civile, « [l]e juge statuant en référé peut, à la demande d’une partie, prononcer des condamnations à des astreintes ».
PERSONNE4.) ayant fait procéder aux travaux litigieux malgré le courrier d’opposition du 13 janvier 2026 et compte tenu du contexte contentieux et des positions défendues jusqu’à ce jour, il y a lieu d’assortir l’injonction d’une astreinte afin d’en garantir l’effectivité.
Il convient de fixer l’astreinte à un montant strictement adapté à sa fonction incitative, tout en tenant compte de la nature de l’obligation mise à charge de PERSONNE4.).
Il y a également lieu de prévoir un plafond global à l’astreinte, afin d’éviter qu’elle ne revête un caractère excessif au regard de son objectif.
Il convient, dans ces conditions, de fixer l’astreinte à la somme de 500.- euros par jour de retard et de la plafonner à un montant maximum de 100.000.- euros.
- Quant aux demandes accessoires
L’article 240 du Nouveau Code de procédure civile dispose que : « Lorsqu’il paraît inéquitable de laisser à la charge d’une partie les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens, le juge peut condamner l’autre partie à lui payer le montant qu’il détermine ».
L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass., 2 juillet 2015, n° 60/15 du registre, JTL 2015, p. 166).
Au vu de l’issue de la présente instance, la demande de PERSONNE4.) en obtention d’une indemnité de procédure n’est pas fondée.
Les parties demanderesses n’établissant pas l’iniquité requise sur base de l’article 240 précité, leur demande en paiement d’une indemnité de procédure est également à rejeter.
En tant que partie succombant, PERSONNE4.) est à condamner aux frais et dépens de l’instance.
Comme le ministère d’avocat n’est pas prévu dans la présente procédure, le mandataire des parties demanderesses ne saurait pas obtenir la distraction des frais de l’instance (en ce sens, Cour d’appel, 12 juillet 2017, n° 44590 du rôle).
A défaut d’établir la nécessité d’une exécution sur minute, la demande des parties demanderesses en exécution provisoire sur minute de la présente ordonnance est à rejeter.
Conformément à l’article 938 alinéa 3 du Nouveau Code de procédure civile, la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire sans caution, étant précisé qu’en vertu du même article ladite ordonnance est signée sans retard et expédiée sans délai, même avant l’enregistrement.
Le SYNDICAT, valablement assigné en déclaration d’ordonnance commune, n’a pas comparu à l’audience. L’exploit d’assignation du 7 avril 2026 lui ayant pas été signifié à personne, il y a lieu de statuer par défaut à son égard, en application de l’article 79, alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile.
P A R C E S M O T I F S
Nous Maria FARIA ALVES, vice-présidente au tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant comme juge des référés, en remplacement de la présidente du tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, statuant par défaut à l’égard du syndicat des copropriétaires de la « ENSEIGNE1.) » et contradictoirement entre les autres parties,
recevons la demande en la forme ;
Nous déclarons compétente pour en connaître ;
au principal renvoyons les parties à se pourvoir devant qui de droit, mais dès à présent et par provision,
déclarons la demande recevable et fondée sur la base de l’article 933, alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile ;
partant,
condamnons PERSONNE4.) à remettre en pristin état les parties communes de l’immeuble en copropriété dénommé « ENSEIGNE1.) », sis à ADRESSE6.), en procédant à l’enlèvement de la porte privative installée, la fermeture, dans les règles de l’art, des ouvertures illégalement créées, la remise en état des aménagements réalisés dans le local de la chaudière de la copropriété, le retrait des nouvelles installations d’eau chaude et froide, le retrait des nouvelles évacuations d’eau et le retrait des installations électriques ajoutées ;
disons que lesdits travaux de remise en état devront être achevés dans un délai de six (6) mois à compter de la signification de la présente ordonnance, sous peine d’une astreinte de 500.- euros par jour de retard ;
disons que cette astreinte sera plafonnée à la somme de 100.000.- euros ;
déboutons les parties de leurs demandes respectives en allocation d’une indemnité de procédure ;
ordonnons l’exécution provisoire de la présente ordonnance nonobstant toute voie de recours et sans caution ;
déclarons la présente ordonnance commune au syndicat des copropriétaires de la « ENSEIGNE1.) » ;
condamnons PERSONNE4.) aux frais et dépens de l’instance.
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